Amortização de financiamento: como funciona no Minha Casa Minha Vida e por que pode encurtar seu prazo

Quando alguém pensa em financiar um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida, uma das primeiras preocupações que surgem é: “será que vou passar 30 ou até 35 anos pagando?” Esse receio é tão comum que muita gente acaba desistindo antes mesmo de dar o primeiro passo rumo ao sonho da casa própria. 

Mas aqui vai uma boa notícia: você não precisa ficar preso a esse prazo todo. Isso porque, existe uma estratégia simples, acessível e cada vez mais usada por quem busca uma oportunidade de conquistar o próprio apê: a amortização do financiamento. 

Pode parecer um termo complicado, mas,  na prática, é como dar saltos à frente no processo da quitação. E é sobre isso que vamos falar neste artigo: o que é a amortização, como ela funciona no Minha Casa Minha Vida e por que pode ser a chave para antecipar a conquista do seu apartamento. 

O que é amortização de financiamento? 

De forma simples, amortizar é pagar parte da sua dívida de forma antecipada. Diferente da parcela mensal normal, que cobre tanto juros quanto uma fração do valor do imóvel (o chamado saldo devedor), a amortização vai direto no “coração” da dívida, assim, ela reduz o que você ainda deve para o banco. 

Ou seja, enquanto as parcelas regulares vão sendo pagas todo mês, a amortização é um pagamento extra, feito além do  já programado no contrato. 

Imagine que você receba o 13º salário, um bônus no trabalho, ou consiga juntar uma reserva ao longo do ano. Esse valor pode ser usado para amortizar. Além disso, o mesmo vale para o FGTS, que pode ser utilizado a cada 2 anos para reduzir o saldo devedor ou as parcelas. 

Na prática, cada amortização diminui o tamanho da sua dívida e, de quebra, os juros que seriam cobrados sobre ela. 

5 formas de realizar a amortização de financiamento MCMV 

No programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, você tem algumas formas de usar a amortização a seu favor, assim, podendo escolher as estratégias que mais fazem sentido para o seu planejamento. Para te ajudar, separamos algumas das formas mais convencionais de amortização de financiamento, de acordo com dados da Caixa Econômica Federal. 

1 – Amortizar para reduzir o prazo (manter parcela, quitar antes) 

Como vimos anteriormente, a amortização de financiamento funciona quando você realiza um pagamento extra e solicita ao banco que mantenha o valor da prestação atual, mas reduza o número de meses restantes até a quitação do contrato.  

Entre as principais vantagens estão a maior economia em juros ao longo do tempo e a satisfação emocional de ver a data de quitação se aproximar. Por outro lado, a parcela continua no mesmo valor, o que significa que não há alívio imediato no caixa mensal, podendo não ser a melhor escolha para quem já enfrenta um orçamento apertado. 

Como funciona na prática (passos) 

1. Consulte o saldo devedor atualizado com o banco;
2. Informe o valor que deseja amortizar (pode ser FGTS ou depósito extra);
3. Peça formalmente a opção “manter parcela / reduzir prazo”, o banco recalcula o número de prestações. 

2 – Amortizar para reduzir o valor da parcela (manter prazo, pagar menos por mês) 

Nesse formato de amortização, você aplica um valor extra no saldo devedor, mas solicita ao banco que mantenha o prazo original do contrato. Com isso, a instituição financeira recalcula o financiamento e reduz o valor da parcela mensal. 

Essa escolha faz mais sentido quando o objetivo é aliviar o orçamento no curto prazo, como em situações de desemprego temporário ou no início da vida financeira, quando a renda ainda é apertada. Desse modo, o principal benefício é o alívio imediato no caixa mensal, funcionando como uma ferramenta de “respiro” em momentos de maior pressão financeira. 

Em contrapartida, o prazo do financiamento permanece o mesmo e a economia com juros acumulados é menor do que na modalidade em que se reduz o prazo, já que o contrato segue por mais tempo. 

3 – Uso do FGTS (regra, periodicidade e modalidades) 

Uma terceira via para a amortização do saldo devedor, é através do uso do FGTS como parte do pagamento de parcelas antecipadamente, podendo se encaixar em estratégias de amortização de financiamento com a redução de parcelas ou na redução de valores. 

Entretanto, existem algumas regras que precisam ser analisadas com atenção, para saber se o seu caso se encaixa nesse tipo de abordagem de amortização de financiamento. 

• O FGTS pode ser usado para amortização, mas há condições: conta vinculada em nome dos titulares, imóvel residencial, e outros requisitos contratuais;
• Intervalo entre usos do FGTS para amortização deve respeitar o período mínimo de 2 anos entre uma utilização e outra;
• Além disso, existe o tempo mínimo de contribuição exigido para usar FGTS em amortizações, no caso, 36 meses (3 anos) de vínculo sob regime FGTS (não precisam ser contínuos).

4 – Amortizações livres (depósitos extras, “pagar quando der”) 

Essa modalidade de amortização acontece quando você deposita quantias extras sempre que possível, seja com valores vindos de bicos, 13º salário, bônus ou reservas. Não é necessário utilizar apenas o FGTS: qualquer recurso adicional pode ser direcionado ao financiamento e reduzir o saldo devedor. 

Desse modo, a grande vantagem prática é a flexibilidade, já que mesmo aportes pequenos, feitos de forma constante, produzem um efeito cumulativo significativo ao longo do tempo. Por isso, muitos moradores preferem adotar uma rotina de amortizações periódicas, que podem ser mensais, trimestrais ou anuais,  conforme a realidade financeira de cada um. 

Para aproveitar melhor essa estratégia, é importante observar alguns pontos práticos: alguns bancos exigem um valor mínimo para amortizar ou disponibilizam canais específicos para a operação, como agência, aplicativo ou central de atendimento, portanto, é essencial conferir as condições do seu contrato. Além disso, sempre defina previamente se deseja que o valor extra reduza o prazo do financiamento ou apenas diminua a parcela mensal, informando essa escolha ao banco no momento da formalização. 

5 – Amortização segundo a tabela de amortização (SAC × PRICE) 

No financiamento habitacional, o sistema de cálculo da parcela influencia diretamente nos resultados da amortização. No SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor destinado à amortização do principal é maior desde o início, enquanto as prestações vão diminuindo ao longo do tempo. 

Assim, nesse modelo, o total de juros pagos costuma ser menor, o que atrai quem deseja economizar mais no custo final do contrato. Já no PRICE (ou Tabela Price, também chamada de sistema francês), as parcelas são fixas, mas a amortização do principal cresce gradualmente, no começo, paga-se mais juros do que dívida. Por isso, em contratos com Tabela Price, uma amortização extra costuma ser ainda mais vantajosa para quem opta por manter a parcela, já que isso reduz significativamente o prazo total do financiamento. 

Por que amortizar parcelas do financiamento compensa? 

A amortização não deve ser vista como um “extra” sem importância, mas sim como uma estratégia para transformar um financiamento longo em uma conquista mais rápida e econômica. Além disso, essa não é apenas uma estratégia que reduz o tempo de pagamento do seu financiamento, afinal, pode trazer ainda mais vantagens para você nesse momento em que você caminha para a conquista do apartamento próprio. Vamos entender os principais pontos de forma mais detalhada: 

1 – Menos juros pagos

Todo financiamento funciona com base em juros sobre o saldo devedor. Isso significa que, quanto maior a dívida, maior será o valor dos juros cobrados pelo banco. Desse modo, quando você amortiza, o saldo cai imediatamente. E como os juros são recalculados sobre o valor atualizado, você paga menos ao longo do tempo. 

Imagine que seu saldo devedor seja R$ 100 mil. Se você amortizar R$ 5 mil, o banco recalcula os juros sobre R$ 95 mil, e não mais sobre R$ 100 mil. Essa diferença, que pode parecer pequena no curto prazo, se multiplica ao longo de anos, assim, resultando em uma economia de milhares de reais. 

2 – Quitação antecipada

Cada amortização é um atalho em direção ao fim do financiamento. Mesmo valores modestos podem encurtar significativamente o prazo do contrato. Afinal, suponha que você faça um financiamento de 30 anos. Se, a cada ano, conseguir amortizar um valor equivalente a uma ou duas parcelas, é possível reduzir de 3 a 7 anos do contrato. 

Isso significa que, em vez de quitar em 2055, você pode estar com o imóvel quitado muito antes disso, um salto gigante para sua tranquilidade e liberdade financeira. 

3 – Mais tranquilidade financeira

Saber que a dívida está diminuindo mais rápido traz alívio. Isso porque, ao invés da sensação de estar preso a um contrato longo, você acompanha de perto o impacto das suas escolhas no saldo devedor. 

4 – Segurança patrimonial

Quanto antes você quitar o financiamento, mais cedo terá o imóvel 100% em seu nome, livre de qualquer vínculo com o banco. Isso significa mais segurança para sua família, pois o imóvel deixa de ser garantia do financiamento e passa a ser um patrimônio totalmente seu. 

Além disso, em momentos de instabilidade econômica, desemprego ou emergências familiares, saber que sua casa já está quitada é uma proteção que nenhum aluguel oferece. 

Que tal um exemplo prático de amortização de financiamento?  

Para visualizar o impacto, vamos a um caso simulado: 

• Valor financiado: R$ 180.000,00 
• Prazo contratado: 30 anos (360 meses) 
• Parcela média: R$ 1.000,00 

Se essa família decidir amortizar R$ 1.000,00 por ano, veja o que acontece: 

• Em 10 anos, serão R$ 10.000,00 amortizados. 
• Esse valor pode reduzir o prazo do contrato em 3 a 4 anos. 
• Além disso, a economia em juros pode ultrapassar R$ 15.000,00 no longo prazo. 

Agora,  se, além disso o casal utilizar o FGTS a cada 2 anos, aportando em média R$ 5.000,00 por vez, o efeito é ainda maior, afinal, o prazo pode cair para cerca de 20 a 22 anos, ao invés dos 30 previstos no início. 

O segredo está na constância: pequenas amortizações, feitas de forma planejada, têm efeito acumulativo para a conquista do seu apê. 

Amortizar o financiamento ou continuar no aluguel? Esse já não deve ser um dilema para você 

O dilema entre pagar aluguel e financiar é muito comum. Isso porque, muitas pessoas pensam: “se vou ficar preso em um financiamento por 30 anos, é melhor continuar no aluguel e ter flexibilidade”. 

Se você chegou até aqui, já deve saber disso, mas a comparação direta mostra que a amortização muda completamente esse cenário. 

• No aluguel: todo mês você paga, mas o dinheiro nunca volta. Em 10 anos pagando R$ 1.000,00 de aluguel, são R$ 120.000,00 investidos sem gerar patrimônio algum. 
• No financiamento com amortização: além de construir patrimônio, cada aporte extra reduz o tempo de dívida e economiza juros. Em 10 anos, você pode ter cortado de 3 a 8 anos do contrato, e ainda ver seu saldo devedor diminuir significativamente. 

Ou seja, enquanto o aluguel é uma despesa permanente, o financiamento amortizado é uma investida na sua liberdade financeira e na conquista do seu lar. 

Ninguém precisa ficar preso por 35 anos em um financiamento 

A verdade é que o prazo longo do financiamento é apenas uma “margem de segurança” criada pelo banco. Na prática, milhares de pessoas conseguem quitar o financiamento do Minha Casa Minha Vida muito antes do previsto, graças à amortização, ao uso do FGTS e às antecipações planejadas. 

Se você sonha com o primeiro apê, não deixe o medo de um contrato de 35 anos te afastar desse objetivo. Com planejamento e orientação, é totalmente possível conquistar sua casa própria em menos tempo do que você imagina. 

Na Longitude, nosso papel é simplificar esse processo: mostrar as possibilidades, calcular os cenários e ajudar você a construir o seu plano personalizado. Quer entender como a amortização pode funcionar no seu caso? Fale com a gente e descubra como encurtar o caminho para conquistar o seu apê.